PROYECTO PASADOTordera · Barcelona
Invertible sólo de forma condicionada y con posición moderada. La garantía es sólida si la tasación correcta es 4,716 M€, pero la ausencia de preventas, la refinanciación de deuda y las contradicciones documentales reducen la confianza.
LECTURA RÁPIDA
AUDITORÍA DOCUMENTAL
La descripción y el bloque de garantías muestran 4.175.785 €, mientras que los puntos clave, el teaser y la tasación archivada muestran 4.715.784,87 €.
La diferencia de 540.000 € altera el colchón hipotecario y erosiona la confianza en el control de la documentación publicada.
Confirmación escrita de Civislend, publicación de la tasación íntegra y corrección uniforme de todos los documentos y páginas.
Existe una hipoteca de 1,15 M€ a favor de Loan Capital Prime, con intereses, gastos y vencimiento registral en marzo de 2030.
La garantía de los inversores sólo será de primer rango si la deuda anterior se cancela registralmente de forma simultánea.
Carta de pago, certificado de deuda, circuito notarial y nota simple posterior que acredite la cancelación y el primer rango de Civislend.
La comercialización aún no habría comenzado aunque la obra se declara muy avanzada.
El repago en 12 o 18 meses depende de vender diecinueve viviendas sin demanda contractual ya demostrada.
Plan comercial, precios por unidad, reservas o contratos de arras y calendario de ventas conservador.
De 1.421.419 €, aproximadamente 1,20 M€ cancelan deuda existente y 221.419 € cubren gastos de formalización.
La mayor parte del capital inicial no aumenta el avance de obra; sustituye financiación previa y reduce fondos disponibles para terminar.
Estado de origen y aplicación de fondos, coste real pendiente, contingencia y disposiciones futuras ligadas a certificaciones.
El margen previsto es del 13,18% y la sociedad presenta patrimonio neto reducido frente a su deuda no corriente.
Sobrecostes, retrasos o descuentos de venta podrían agotar rápidamente el beneficio y exigir fondos adicionales.
Tesorería consolidada, deudas de grupo, compromiso irrevocable de sobrecostes y evidencia del origen de los fondos propios.
El proyecto original data de 2006 y la obra se reanudó en 2025 tras una larga interrupción.
Pueden existir patologías, cambios normativos, seguros pendientes o adaptaciones del proyecto que afecten coste y plazo.
Informe técnico de patologías, proyecto actualizado, seguros, certificados de adecuación normativa y coste completo a terminación.
CÁLCULOS PROPIOS
HET de 4.175.785 € en varios bloques y LTV HET del 42%.
El 42% sólo cuadra con la tasación correcta archivada de 4.715.784,87 €.
Contrato, FDD, teaser y web: 12 meses y 11% total, más 6 meses al mismo TIN.
Debe confirmarse qué hipótesis usa el presupuesto financiero y cuál es vinculante para el inversor.
El reparto 52% promotor / 48% Civislend usa 1.421.419 €, no los 1,98 M€ totales.
El porcentaje destacado describe sólo una fase y puede sobrestimar la aportación relativa del promotor.
Tasación actual de 3.450.420 € y HET de 4.715.784,87 €.
Son ratios sobre momentos y bases distintos; no deben presentarse como si midieran el mismo riesgo.
FICHA NORMALIZADA
Proyecto original de 2006, reanudado en julio de 2025.
1,20 M€ refinancian deuda y 221.419 € cubren formalización.
PROMOTOR Y ESTRUCTURA
En 2024 declaró 6,335 M€ de activos, 498.916 € de patrimonio neto y 5,765 M€ de pasivo no corriente. El patrimonio supone un 7,9% de los activos y la deuda no corriente equivale a 11,6 veces el patrimonio.
DANEPI, S.A. · CIF A08803108
CIVISLEND PSFP, S.A.
PSFP inscrita en CNMV · nº 8
Sociedad constituida el 4 de febrero de 1983. Declara actividad en activos inmobiliarios, hoteleros y sanitarios en Cataluña.
Promotor patrimonial con más de treinta años de experiencia declarada y exposición a varios tipos de activo.
La antigüedad societaria es amplia, pero el análisis del proyecto debe apoyarse en su capacidad financiera actual y no sólo en la experiencia histórica.
Se publican 1.548.130 € de aportación del promotor, equivalentes aproximadamente al 37% del coste total del estudio económico.
Desde el 21 jul 2026 · 12:00 CEST, los documentos ya no están disponibles para todo el mundo: la plataforma limita el acceso a quienes invirtieron en el proyecto. Los enlaces se conservan como referencia oficial y pueden exigir una cuenta inversora autorizada.
Valor HET: 4.715.784,87 €.
Incluye la hipoteca previa y su vencimiento registral.
Debe contrastarse con el proyecto actualizado y el reinicio de obra.
Contiene las condiciones vinculantes del préstamo.
Informe oficial publicado por Civislend.
Comparables y precios de comercialización del proyecto.
Contiene la hipótesis divergente de 15 meses.
Muestra la HET de 4.715.784,87 €.
Material promocional; no sustituye cuentas ni verificaciones independientes.
ANTES DE INVERTIR
TRAZABILIDAD
Corte documental: 21 jul 2026. La ficha parte de los informes, datos normalizados y documentos originales consultados en las plataformas. Cada documento disponible enlaza a su ubicación web oficial; algunos requieren iniciar sesión. Tras la fecha y hora de apertura, el radar avisa automáticamente de que el acceso queda reservado a inversores. “No localizado” significa que no aparece en el material revisado y no prueba que el documento no exista.