PROYECTO PASADOSierra Blanca · Marbella
Es la operación con mejor nota del corte y una garantía nominal razonable, pero concentra toda la salida en la venta de una sola villa por 25 M€. Invertible sólo si se acepta esa concentración y se aclaran contrato de obra, actualización registral y capacidad del promotor para cubrir desviaciones.
LECTURA RÁPIDA
AUDITORÍA DOCUMENTAL
Capital e intereses dependen de vender una única villa ultra-prime por 25 M€.
Un retraso o descuento de un solo comprador afecta a toda la capacidad de repago.
Mandato comercial, contactos cualificados, comparables cerrados y sensibilidad de plazo y precio.
La salida de 25 M€ supera en un 12,4% el HET de 22,24 M€.
El margen de seguridad publicado depende de conseguir una prima sobre el valor tasado.
Escenario de repago a 20, 21 y 22 M€, incluidos intereses, impuestos y costes de venta.
La tasación advierte que el presupuesto del constructor y el de project management no están firmados.
Coste, calendario y responsabilidad por desviaciones tienen menor fuerza contractual.
Contrato cerrado y firmado, contingencia, calendario y certificación independiente de coste a terminación.
Las descripciones siguen reflejando la vivienda anterior demolida.
La garantía debe identificar sin ambigüedad la obra nueva y su estado jurídico.
Declaración de obra nueva en construcción, coordinación catastral y nota simple posterior a la hipoteca.
La tasación no ve acreditados el seguro decenal ni el certificado energético.
Son hitos relevantes para terminar, transmitir y reducir contingencias de construcción.
Póliza o compromiso del seguro decenal y calendario del certificado energético.
CÁLCULOS PROPIOS
El plan presenta un LTV del 40% sin intereses y 45,8% con intereses sobre una venta de 25 M€.
La cobertura debe medirse sobre el HET tasado y no sólo sobre el precio objetivo del promotor.
Se presentan 3,70 M€ de aportación propia y 4,45 M€ al día uno.
Los 750.000 € adicionales no deben confundirse con capital nuevo que queda íntegro en la obra.
Venta objetivo de 25 M€.
El caso base exige una prima relevante sobre la tasación terminada.
FICHA NORMALIZADA
PROMOTOR Y ESTRUCTURA
Faltan estados financieros consolidados, detalle del beneficiario último y prueba líquida de la capacidad para cubrir sobrecostes hasta la venta.
Phuket Properties, S.L.
Urbanitae Real Estate Platform, S.L.
PSFP inscrita en CNMV · nº 4
La financiación se concede a la sociedad vehículo propietaria de la villa de Sierra Blanca.
Urbanitae presenta al promotor como una familia especializada en vivienda de lujo en la Costa del Sol con más de cuarenta años de experiencia.
La experiencia declarada es relevante, pero los documentos revisados no aportan un listado verificable de operaciones comparables con precio final, plazo y rentabilidad.
El plan atribuye 3,70 M€ de capital propio, aunque 750.000 € se destinan a una recapitalización o add-on inicial y deben explicarse con precisión.
Desde el 21 jul 2026 · 12:00 CEST, los documentos ya no están disponibles para todo el mundo: la plataforma limita el acceso a quienes invirtieron en el proyecto. Los enlaces se conservan como referencia oficial y pueden exigir una cuenta inversora autorizada.
Condiciones, riesgos, garantías y estructura del préstamo.
Emitida el 1 de junio de 2026; caduca el 1 de diciembre de 2026.
Finca registral 32.831; requiere actualización con la obra nueva y la hipoteca.
Fuentes, usos, venta objetivo y costes financieros.
La tasación sólo identifica un presupuesto no firmado.
Advertencia expresa de la tasación.
ANTES DE INVERTIR
TRAZABILIDAD
Presentación pública de la oportunidad; contrastada con la FDD, la tasación y el resumen económico enlazados.
Ficha registral del proveedor de servicios de financiación participativa.
Corte documental: 21 jul 2026. La ficha parte de los informes, datos normalizados y documentos originales consultados en las plataformas. Cada documento disponible enlaza a su ubicación web oficial; algunos requieren iniciar sesión. Tras la fecha y hora de apertura, el radar avisa automáticamente de que el acceso queda reservado a inversores. “No localizado” significa que no aparece en el material revisado y no prueba que el documento no exista.